01.渋谷区Aビル
物件特性を見極め、検査済証未取得物件のオフバランス化に成功
| 物件概要 | 渋谷駅より徒歩5分 敷地面積：約130坪 建物：SRC造10階建 用途：オフィス |
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現状
- 検査済証未取得物件
- 稼働率は約40%
- 築20年が経ち建物と設備も劣化→改修費用は高額に
- 10億規模の物件のため、個人の買い手を探すのは困難
- 共用部負担率が20%と収益床の割合が低い
- オーナー様の負債額は11億、売却を決意
不動産再生の経緯
適切なリニューアルと収益源の追加により収支状況を改善、資産価値向上を実現
- 建物リニューアルを図り、競争力を獲得
- むやみに賃料を下げない、計画的なリーシングを推進
- 駐輪場整備や自販機収益のアップに加え、各戸に水道メーターを設置することでオーナー支出の低減を実現
- 適合判定レポート取得により、検査済証未取得物件でも信託受益権化を可能にし、流動性を向上
- 最大価値での出口計画を導くため、オフバランス化を実現
結果
- 売却価格14億
- 事業利益率33%を実現
02.目黒区Bマンション
買主ニーズを予測し、隠れたニーズを引き出して高収益化を実現
| 物件概要 | 池尻大橋駅より徒歩11分 敷地面積：約200坪 建物：RC造5階建 用途：集合住宅（1ルーム×70室） |
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現状
- 20年で一括賃貸していたテナントが退去
- オーナー様の高齢化にともない、売却を決意
- 関係者の背景より物件情報が拡散する恐れがあった
不動産再生の経緯
物件特性を見据えて複数の出口シナリオ
を構築し、最適な買主様獲得を実現
- 学生寮、企業社宅、個別賃貸など4つの商品化戦略を策定し、マーケティングを実施
- 各シナリオにおける買主ニーズを仮説し、学生マンション運営会社様への一括貸出を検討
- 大手の運営会社様の長期定期借家契約を獲得
- 買主候補として資産家層からのニーズが判明
- 十分な与信とともにマッチングが実現し、売却を実現
結果
- 売却価格10億
- 事業利益率40%を実現
